省会城市房价变化情况如何？二手房市场为什么能反映各地房价变化的实际情况？

省会城市作为所在省域的政治、经济、文化、教育、医疗、交通等各个领域的中心，也是城镇化过程中，人口流入的主要方向。近三年来，省会城市房价变化情况如何?

之一财经记者根据国家统计局发布的2022年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况和历年同期数据，对 *** 之外的26个省会城市二手房近三年来的走势变化梳理发现，有22个省会二手房价格低于1年前，有13个省会城市低于2年前同期，有10个省会城市低于3年前同期水平。整体上看，成都、广州、海口、杭州等省会城市房价涨幅位居前列，近3年下跌的城市主要集中在东北、华北、黄河流域以及西南的贵阳、长江中游的南昌等地。

需要说明的是，国家统计局每个月发布的房价数据，是一个用来反映住房销售价格总体变化趋势和变化幅度的相对数。由于一手房价格受限价、限售、结构性等因素影响，相比之下，二手房市场更能反映各地房价变化的实际情况。

表：近三年26个省会城市二手房价格变化

(来源：之一财经记者根据国家统计局数据计算整理)

数据显示，相比去年7月，26个省会城市中，仅四个省会城市二手房价上涨，分别是成都、海口、广州和杭州，全部来自南方地区。26个省会城市房价同比下跌，其中有不少城市去年7月时房价正处于高位，在去年下半年价格回落，因此目前价格低于去年同期。

58安居客房产研究院分院院长张波对之一财经分析，今年7月跟去年同期相比，大部分城市房价已经出现了一定程度下降，但是去年7月跟前年同期相比，房价上涨的城市就比较多。因为很多城市在2020年下半年尤其是四季度开始上涨，去年上半年上涨较为明显。到去年四季度明显回落。

相比之下，把时间范围扩展到2年乃至3年以来的变化，则区域房价的分化要更加明显。这是因为，在2020年初新冠疫情暴发后，楼市的区域分化十分明显，不仅一二线与三四线城市在分化，在一二线城市内部，分化也十分明显。这其中，2020年下半年，部分省会城市房价上涨明显。同时，一些省会城市则持续下行。

数据显示，相比两年前，涨幅前五的省会城市分别是成都、广州、海口、杭州和西安。张波说，房价上涨较多的城市，与人口流入、需求变化有关。比如，一些大学生落户、人口流入多的城市，支撑的动力也比较足。

当然这些城市，内部不同板块的分化也十分明显。以一线城市广州为例，广州两年来的房价涨幅也达到了12.9%，在省会城市中位居第二。不过，从城市内部区域板块来看，天河、海珠东等核心区域的不少楼盘涨幅超过四成，但一些外围区域的涨幅要小很多，有不少板块基本与2019年持平。

图：广州广钢新城一角(林小昭/摄)

相比之下，有13个省会城市房价低于2020年7月的水平。这些城市主要位于东北、华北、黄河流域和西南的贵阳等地。降幅更大的5个城市分别是哈尔滨、太原、贵阳、长春和石家庄，降幅均超过了6%，其中哈尔滨下降幅度达到了9.8%。

相比2019年7月，3年来房价涨幅靠前的省会城市分别是成都、广州、银川、杭州、西宁、沈阳、海口、南京等，主要集中在东南沿海以及西部的一些省会城市。相比之下，有10个省会城市房价低于3年前的水平，主要集中在华北、东北、黄河流域以及西南的贵阳等地。贵阳、太原、石家庄、郑州、济南跌幅居前。其中，贵阳三年来下降了11.2%

张波说，部分中心城市的基本面不错，也不缺乏发展潜力和动力，只是由于前些年土地供应过大、卖地太多，供大于求比较明显，因此需求也出现透支。加上一些地方受到楼盘烂尾、断供的影响，市场的整体信心不够。

他认为，未来整个市场分化仍会持续，其中，库存量比较大的一些城市，或者是市场景气度不佳的一些城市，后续还会继续调整。