深圳房贷调整参考指导价！如何影响购房者？房贷利率如何变化

4月21日，新京报贝壳财经记者从多个独立信源处获悉，深圳将调整二手房指导价。根据此前传言，深圳银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考。多位深圳地区银行业内人士告诉新京报贝壳财经记者，确有此事，但是目前暂未有相关正式文件。

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诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，深圳参考价格政策打击深圳房地产市场的投机性需求，经过2年的实行，市场已经回归理性水平，参考价格的政策也起到了阶段性的作用。

易居研究院研究总监严跃进表示，深圳市场对于二手房参考价或指导价做出了微调，对于市场交易行情会产生积极的影响。

实际上，当前房地产市场已有所好转，一季度相关房地产销售数据有所回暖。不过，另有银行业内人士直言，4月份部分地区房地产市场销售情况有所反复，当前将房贷利率普遍上行的可能行不大。

深圳房贷取消参考指导价可为购房者减少首付比例

“消息属实。”深圳地区某股份制银行业内人士告诉新京报贝壳财经记者，近期该行已经得到消息，深圳二手房贷不必再参考此前二手房参考价。

据新京报贝壳财经记者了解，此前深圳地区市民购买二手房时，需要参照二手房参考价、往前备案价以及评估价三者最低的原则进行贷款。这是应对此前深圳地区房价高涨时出台的相关政策。

易居研究院研究总监严跃进表示，若不按参考价的标准进行贷款发放，对于购房者而言可以减少首付比例。

他计算道，在不考虑评估价下，一套二手房参考价为450万、实际交易价格为500万的住房中，按照参考价和不按参考价进行贷款发放，首付和贷款额会发生明显的变化。在参考价模式下，银行将按照450万的70%为客户贷款，即实际贷款金额为315万，这意味着实际支付的首付金额为185万元。而不执行参考价的模式下，银行即可按照500万的70%为客户办理按揭贷款，即首付款500万元的30%（150万），贷款金额为350万。因此首付比例将减少35万，相当于原来首付款减少了约20%的负担，激活购房需求。

诸葛数据研究中心数据显示，2021年2月8日宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，全市3595个住宅小区迎来官方参考成交价格。参考价格出台之后，深圳的二手房成交规模及房价均下降明显，2020年，深圳二手住宅全年成交规模在9万套，2021年成交规模降至不足4万套，2022年更是全年成交仅2.1万套。

“参考价政策的实行在成交价高于官方参考价的情况下，购房者所贷额度有所降低，首付款将会提高，购房门槛提升。在参考价格下，深圳购房者的观望情绪更为浓厚，入市节奏放缓。”王小嫱表示，深圳参考价格政策打击深圳房地产市场的投机性需求，经过2年的实行，市场已经回归理性水平，参考价格的政策也起到了阶段性的作用。

在王小嫱看来，当下如果放开指导价格政策，银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考，那么市场价格将更加反映房屋的实际价值，减缓购房者不断看跌的心态，另外一方面也意味着部分购房者的首付门槛放开，有利于提升二手房市场的活跃度。

部分地区楼市销售有反复不改回暖大趋势

“从银行贷款来看，一季度个人住房按揭贷款的客户明显有所增多。”深圳地区某股份制银行个人金融业务负责人告诉新京报贝壳财经记者，但是3月以后，来办理银行信贷的客户已经有所减少。

不仅是深圳地区，据新京报贝壳财经记者了解，全国多个地区4月份楼市交易出现了反复。根据易居房地产研究院发布4月50城新房成交预测报告显示，今年4月1日至4月18日，50城中有44个城市新房成交呈现了环比下降态势，相当于近9成城市楼市交易行情要比3月份弱。

“出现月度的上下波动是正常的，但4月中上旬下降城市数量过多，但要重视二季度的住房交易行情。”严跃进表示，其中部分原因和3月下旬一些城市密集网签有关系。从各城市售楼处等反馈的情况来看，4月份确实相比3月份热度有所减弱。虽然房地产市场回暖的大趋势并不改变，但确实要防范部分月份交易行情出现较大的波动。

人民银行货币政策司司长邹澜亦表示，近一段时间，随着前期稳经济大盘、稳定房地产政策效果持续显现，各方信心加快恢复，房地产市场出现积极变化，交易活跃性有所上升。

根据央行数据显示，房地产业中长期贷款增速呈上升态势。3月末，房地产业中长期贷款增长6.4%，比上月末和上年末分别高0.7和2.4个百分点。一季度新增6536亿元，同比多增3791亿元。

房贷利率保持相对稳定快速上行可能性不大

房地产市场回暖，近期市场针对房贷利率是否上行的讨论甚嚣尘上。不过，业内人士普遍认为，房贷利率短期内快速上涨的可能性不大，不过还应区分来看。

王小嫱认为，4月没有延续此前房地产市场热度，因此房贷利率短期内不会上行。

东方金诚宏观首席分析师王青认为，若二季度楼市回暖过程出现反复，未来不排除在MLF利率不动的同时，5年期以上LPR报价单独下调10-15个基点的可能。

招联首席研究员董希淼亦认为，5年期以上LPR报价在未来仍有下降空间。房贷利率处于低位，对房地产市场的复苏起到了促进作用。不仅可以引导市场预期，较低的贷款利率能促进购房者入场，还可以降低住房消费负担，减轻购房人压力。从整个房地产市场的表现看，一线城市的复苏状况比较明显，但三四线城市较为脆弱，房地产市场的平稳健康发展需要继续采取积极措施。在当前情况下，房贷利率应维持相对较低的水平，不宜过快退出。

不过，从今年3月份新建房商品房住宅销售情况来看表现较好。国家统计局发布的70城相关数据中，仅有大连、包头、丹东、牡丹江、泉州5地新建商品住宅销售价格同比、环比仍有所下降。

而根据今年1月人民银行、银保监会发布的《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》通知显示，按照1月5日发布的规定，评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨的城市，应当自下一个季度起恢复首套房贷款利率下限。

董希淼表示，该规范比较明确，因此新房价格同比、环比出现连续3个月上涨的城市，应当按照规定上调房贷利率。符合放宽首套房贷利率下限条件的城市有96个，新发放贷款利率出现比较明显的下降，说明地方政府和金融部门在过去用足、用好了该项政策，该政策也发挥了积极作用。

此外，董希淼还表示，对房贷利率应区别对待。首套房贷利率处于历史相对较低的水平，但二套房房贷利率依然相对较高，未来在支持改善性住房需求上还有很多空间，比如，在一些城市可以考虑阶段性下调二套房房贷利率的下限。

（文章来源：新京报）