深圳住宅市场仍处筑底修复阶段 持续受抑的购房需求有望进一步释放

2022年，深圳地区生产总值同比增长3.3%，至32387.7 亿元，增速分别高于全国、全省0.3及1.4个百分点。其中，第三产业增加值达19956.2亿元，同比增长2.4%。2023年第一季度，深圳经济持续恢复，第一太平戴维斯今年一季度报告显示，深圳写字楼供应高峰再现，零售消费市场逐步回暖，住宅市场仍处于筑底修复阶段。

写字楼供应高峰再现

租金增长承压

【资料图】

报告显示，今年一季度，深圳甲级写字楼物业市场无新增供应，全市总存量仍为1005.7万平方米。因信息技术、金融及交通等行业的企业办公物业租赁需求持续释放，全市空置率环比下降0.5个百分点，至24.4%。

但整体市场租赁需求恢复进程仍较缓慢，全市净吸纳量环比下降55%，至5.4万平方米，仅为过去五年季均值的31.5%。业主延续让渡租金以迎合市场需求、应对市场竞争，租金指数环比下降0.4%，同比下降3.8%，平均租金降至每平方米每月176元。

今年，深圳写字楼市场或再迎供应高峰，全年供应面积预计达140.5万平方米。其中，第二季度全市将迎来6个新项目入市，约为市场带来41万平方米甲级写字楼供应。随着经济活动的稳步恢复，源自信息技术、金融及专业服务行业的需求有望继续增长并推动市场去化，但空前的新增供应体量将会致使全市空置率结构性上升。

第一太平戴维斯认为，供需结构问题将同步影响深圳甲级写字楼市场资产表现，令全市平均租金延续下降趋势。但随着本地经济及市场活跃度的提高，租金跌幅或将收窄。

零售消费市场逐渐回暖

租金指数企稳回升

今年以来，深圳密集出台促消费举措拉动内需，全市社会消费品零售总额累积至9708.3亿元，同比增长2.2%，增速居一线城市首位。

2023年第一季度，深圳万象城(三期)开业，为市场带来3万平方米新增供应。季末，全市零售物业市场总存量升至约658万平方米。源自新品牌的租赁需求仍恢复较缓，加之部分品牌陆续关闭经营欠佳门店，令多数项目录得较大面积退租，全市季度净吸纳量跌至历史最低值-4.8万平方米。

与此同时，多数商圈空置率均有上升，全市空置率随之环比上升1.2个百分点，同比上升2.2个百分点，至9.4%。多数业主秉持租金企稳的态度以运营项目，减少租金再度下探的议价空间。少数优质项目因客流及营业额提升而小幅上调租金，令全市平均租金环比企稳回升。截至第一季度末，全市零售市场平均租金每平方米每月578.6元，租金指数环比微升0.1%，但同比仍降2.6%。

今年，深圳的零售市场将迎6个新项目入市，合计带来74.9万平方米新增供应。届时，全市总存量将增至732.8万平方米，同比扩张11.4%。

但同时可以看到，深圳消费市场正逐步恢复，居民线下消费意愿渐进提升，赋能本地商业地产市场活跃度、餐饮、休闲及娱乐、家居及生活方式等业态零售品牌的租赁活动的恢复。未来，深圳政府一系列促消费举措及其它政策积极干预有望推动消费市场进一步复苏，助力业主经营信心和全市平均租金加快回升。

住宅市场仍处于筑底修复阶段

供求面积环比下降逾三成

受季节性因素扰动及购房者观望情绪长期保持浓厚的影响，今年一季度，地产开发商推盘节奏仍趋于保守，市场供应保持低位。第一太平戴维斯报告显示，深圳一季度住宅供应面积为73.6万平方米，环比下降37.4%；供应套数达7689套，环比下降44.0%。

当前深圳一手住宅市场仍处于筑底修复阶段，供应持续疲软及严格的调控政策均对销售市场产生重要影响。此外，季内8510套人才房配售亦吸纳了部分刚性需求。在上述因素综合影响下，深圳一季度住宅市场成交面积环比下降33.5%，至71.6万平方米；成交套数环比下降39%，至7524套。

得益于宏观政策的利好及信贷环境的改善，房企土拍意愿有望得以增强，新项目开工节奏及推盘速度料将进一步提升，新批预售速度亦将继续加快，市场供应层面预计率先企稳。随着市场信心步入修复及改善阶段，深圳住宅销售市场需求有望于今年剩余季度逐步企稳回升，持续受抑的刚性及改善性需求亦有望进一步释放。

短期内，尽管市场成交活跃度有望逐渐回稳，开发商仍面临较大库存压力，多数项目仍将继续加大促销活动及优惠力度。此外，鉴于第二季度待入市项目多位于非核心区域，深圳一手住宅成交均价预计波动下降。

第一太平戴维斯认为，今年内，为促进房地产市场平稳发展并引导购房需求合理释放，二手房指导价调整方案或将适时公布。同时，中央及深圳政府或将出台更多金融措施提振刚需及改善性住房需求。

（文章来源：证券时报·e公司）